本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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面对整体低迷的房地产市场，国企也不得不拿出强有力的促销手段来带动项目销售。
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近日，哈尔滨绿地东北亚国博城（下称绿地国博城）推出“以旧换新”活动，宣称“房子也能以旧换新，老房免费置换新房，额外最高补贴40万元”。绿地国博城销售人员及多位哈尔滨中介人员对时代财经确认该消息属实。
绿地国博城项目销售人员王诚（化名）对时代财经称，最近每天都有因上述活动达成的成交，“这个举措可以让市场周转起来，不然就陷入了死循环：想置换的改善客户，老房子卖不出去，没钱买新房。开发商库存积压，不仅新楼盘不能开盘，还没钱支付施工方建设费。”
但目前的成交效果仅限于交定金锁定房源，“以旧换新”能否如他畅想的这般“搅动一池活水”，关键在于旧房能否在合约期限内售出，而这或非人力所能左右。
绿地国博城位于哈尔滨新区，是绿地扩大在黑龙江投资的重大战略性项目。该项目计划打造成服务于贸易港的复合型智慧生态新城，包含商务、金融、科技、大型国际会展、国际会议中心及酒店集群等多种业态，一期建设包括城市展厅、全球商贸港及住宅。其中，绿地哈尔滨东北亚国际会展中心于2019年9月启动，规划建筑面积495万平方米，预计总投资额超过500亿元。
事实上，自2019年开始，绿地集团就不断加码东北市场。截至目前，绿地集团在东北地区11个城市累计开发项目63个，开发面积超过1850万平方米。绿地控股（600606.SH）半年业绩快报显示，2023年上半年，公司预计实现营业收入1742亿元，同比下滑近15%，净利润26亿元，较去年同期减少38%。
有销售人员透露，绿地国博城推出“以旧换新”活动是为了增加会展中心附近的住宅入住率，以撑起商业的需求。贝壳网站信息显示，绿地国博城目前参考单价在9000元/平方米，总价在89万元-150万元之间。
以旧换新，中介免费卖房
据时代财经了解，“以旧换新”由开发商牵头，中介、项目合作方参与，而项目合作方为项目施工方、承包商等。活动的具体操作方式为，有改善需求、对绿地国博城感兴趣的购房者，由中介评估其旧房市场价，购房者认可旧房评估价和意向新房的价格后，交1万元定金锁定房源。
中介公司负责在2个月内将旧房卖出，全程不向购房者收取中介服务费。旧房房款可抵部分或全部新房房款，多退少补，但最少须交20%首付款。若2个月内旧房未售出，购房者可申请退还定金。如旧房实际售出价低于评估价，差额部分由项目合作方予以补贴。
王诚对时代财经称，目前以市场价出售二手房有点难，如果低于市场价数万元，中介就更愿意去推销，房子也更容易出手，实际售价和市场价之间的差额由项目合作方补齐。“比如旧房评估价50万元，中介以45万元卖出，但业主可抵新房房款的金额仍为50万元，5万元差额由项目合作方补齐。”《中国房地产报》报道称，补贴并非以现金方式直接支付，而是在合作方的相应产值中进行抵扣。
在他看来，该活动除了能盘活市场各环节，对购房者的最大便利是省心，“交易环节不需要操心，我们选择的是哈尔滨最大的中介团队，客源更多、销售更快，购房者等着旧房卖出、支付新房余款就行，项目现在是准现房，今年年底交房。”
几位中介人士对时代财经称，绿地国博城项目整体销售情况不错，也曾是哈尔滨的销冠项目。目前推“以旧换新”活动的是3#地块的住宅产品黄浦公馆Ⅴ期，共8栋，已卖出4栋。王诚称，促销的原因是项目今年开盘的地块比较多、房子多，马上新的地块要开了，现有产品要抓紧去库存。
松花江穿城而过的哈尔滨是典型的“一江双城”，江北是近年大力开发的新区，房价相对较低，但常住人口不如江南的老城区。为了去库存，也为吸纳更多人入住，绿地国博城也曾多次推出促销活动，如2021年年底至2022年初的“2千抵2万”优惠，今年5月的“首付3.8万起，买房送车位”活动等。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对时代财经表示，“旧房换新”活动并不新鲜，此前已有深圳、苏州、无锡、临沂等城市的多个地产项目推出过类似活动，但给予一定补贴的先例并不多。“活动能在一定程度上实现合理的改善住房需求，同时也能有效解决时间久、成本高等换房困扰。对房企创新的促销方式，可以多给予包容、鼓励。”
曾打响救市第一枪，哈尔滨楼市库存压力不减
在哈尔滨，购房优惠颇为普遍。
近期，松北区汇智环球金贸城推出98折限时优惠、家电8件套大礼包、2万元车位抵用券等购房礼。今年五一期间，哈尔滨香坊区东鸿·蝶翠里推出购买建面约118平方米户型送库房和车位，在香坊区房展会举办期间，还可享额外6000元购房补贴。2022年国庆期间，近40盘打折促销，部分项目折扣甚至达到8字头。
早在2020年11月，哈尔滨住建局即出台了允许开发商降低商品房预售资金监管额度、鼓励开发商打折促销、调整购房者公积金贷款年限等十四条措施。彼时，多城正陆续出台严格的限购限价政策收紧楼市，如约谈个别大幅降价的房企等。
在因城施策的路上，哈尔滨是较早出手的城市之一。2021年10月9日，哈尔滨发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出要确保开发企业资金和项目实现良性循环，同时增加公积金广度及降低购房门槛，这被业内称为“打响了救市第一枪”。
2022年3月，为全面放开二手房交易，促进房地产市场一、二手联动，推动商品房去库存，哈尔滨废止了2018年发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，从废止区域性限售着手，调整对房地产市场的调控。
但政策利好并没改变哈尔滨楼市的下行趋势。2022年全年，哈尔滨一手房价格同比都在下跌，尤其是下半年，每月同比跌幅在7%-8%之间；环比也呈现全年持续下降趋势，最大降幅出现在2022年1月，为-1.2%。
今年以来，经历2、3月份的“小阳春”和5月份房展会带来的短暂高光时刻，哈尔滨楼市行情继续转淡。365淘房数据显示，6月哈尔滨仅成交了16.2万平方米，环比下降46%；成交均价为10020元/平方米，环比下降8%。
同比来看，虽然跌幅持续收窄，哈尔滨房价仍在不断下跌。国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，今年1-6月，哈尔滨一手房同比降幅分别为7%、6%、4.9%、3.6%、2.9%、2%。
哈尔滨还面临着较大的库存压力。据365淘房数据，截至2022年12月末，哈尔滨全市的库存为750万平方米。今年前四月，一手房成交了115万平方米，但取证库存为712.8万平方米。截至4月，哈尔滨一手房去化周期约25个月。
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